Beim Investieren in Immobilien ist es entscheidend, gründlich zu vergleichen, um die rentabelste Option zu finden. Dabei reichen einfache Faktoren wie Kaufpreis oder Größe nicht aus. Ein umfassender Vergleich erfordert objektive Kriterien, um die Rentabilität zu maximieren und eine ausreichende Rendite zu erzielen...
Wenn du in eine Immobilie investierst, legst du viel Geld für einen langen Zeitraum an. Daher solltest du die Entscheidung für (oder gegen) ein bestimmtes Objekt wohlüberlegt treffen, indem du verfügbare Immobilien nach möglichst objektiven Maßstäben vergleichst, um das für dich günstigste Angebot zu finden – also etwa das, das die höchste Rentabilität bietet.
Dazu ist es eben nicht ausreichend, z. B. nur den Kaufpreis zu vergleichen oder die Größe der Immobilie – da sind vielmehr Eckdaten, die du nutzen kannst, um den Markt zu sondieren und eine Auswahl an geeigneten Objekten zu finden. Für einen sinnvollen Vergleich reichen diese jedoch längst nicht aus, denn schließlich willst und musst du mit deiner Investition eine ausreichende Rendite erwirtschaften.
Der Begriff stammt aus dem Italienischen und bedeutet übersetzt „Ertrag“ oder „Gewinn“. Die Rendite ist der Ertrag, den dein angelegtes Kapital in einem bestimmten Zeitraum einbringt – in der Regel innerhalb eines Jahres.
Wenn du z. B. 100.000 Euro für ein Jahr fest anlegst und dafür 3 % Zinsen erhältst, beträgt die Rendite genau 3.000 Euro oder eben 3 %, denn nach einem Jahr bekommst du 103.000 Euro ausgezahlt. Ebenso kannst du das Geld natürlich auch investieren, z. B. in eine Immobilie, und dann durch die regelmäßigen Mietennahmen eine Rendite erwirtschaften. Um herauszufinden, ob eine solche Investition sich mehr oder weniger lohnt als eine alternative Geldanlage, kannst du die jeweiligen Renditen vergleichen.
Die Mietrendite ist eine Kennzahl, die Auskunft über die Rentabilität deiner finanziellen Investition gibt. Sie stellt den Ertragswert (angegeben in Prozent) dar, den du mit einer Immobilie innerhalb eines Jahres erzielen kannst und ist damit – zumindest auf den ersten Blick – ein guter Vergleichswert. Tatsächlich muss die Mietrendite jedoch zunächst genauer definiert werden, denn sie kann sowohl als Brutto- oder Nettomietrendite berechnet werden.
Die Bruttomietrendite ist relativ einfach zu berechnen mit der Formel:
Bruttomietrendite (in %) = Jahreskaltmiete / Kaufpreis * 100
Die Bruttomietrendite (oft auch einfach als Mietrendite oder als Mietmultiplikator bezeichnet) berücksichtigt keine zusätzlichen Kosten für die Anschaffung oder Vermietung der Immobilie. Aus diesen Gründen ist sie eher für einen groben, ersten Vergleich geeignet, nicht aber für die abschließende Bewertung der Rentabilität einer Investition. Dennoch wird die Bruttomietrendite oft in Anzeigen angegeben, auch, weil die für die Berechnung der Nettomietrendite erforderlichen weiteren Daten nicht ohne weiteres ermittelt werden können.
Eine gute Bruttomietrendite sollte mindestens bei 5 % liegen, denn dann ist die Immobilie in der Lage, sich selber zu tragen und zu finanzieren. Eine geringere Bruttomietrendite hat zur Folge, dass du nach dem Kauf der Immobilie jedes Jahr zusätzliche Eigenmittel für die laufende Immobilienfinanzierung stecken musst. Daher solltest du bei einer Bruttomietrendite von unter 4 % besser nicht investieren, sondern dich nach einer Immobilie umsehen, die entweder bei gleichem Niveau der Mieteinnahmen günstiger in der Anschaffung ist oder die höhere Mieteinnahmen verspricht, etwa aufgrund von geringerem Leerstand.
Die Nettomietrendite ist etwas komplizierter zu berechnen, ermöglicht dafür jedoch auch eine detailliertere Bewertung von Investitionen. Sie wird mit folgender Formel berechnet:
Nettomietrendite (in %) = (Jahreskaltmiete - Kosten der Vermietung) / Anschaffungskosten * 100
Die jährlichen Mieteinnahmen werden hier um die Kosten, die bei einer Vermietung anfallen (z. B. Reparaturen, Verwaltung, Anzeigen etc.) gekürzt ins Verhältnis zu den Anschaffungskosten (also dem Kaufpreis und allen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Gebühren, Gutachten etc.) gesetzt.
Eine gute Nettomietrendite sollte nicht unter 3,5 % liegen, besser bei 4 %. Bei einer älteren Immobilie sollte sich eine höhere Nettomietrendite ergeben, denn hier musst du im Laufe der Zeit mit höheren Kosten für Reparaturen rechnen.
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Die Eigenkapitalrendite (Return on Equity, ROE) ist das prozentuale Verhältnis von Gewinn und Eigenkapital und gibt an, wie effizient das Eigenkapital eingesetzt wird.
Die Eigenkapitalrendite berechnest du einfach mit folgender Formel:
Eigenkapitalrendite (in %) = Jahreskaltmiete / Eigenkapital * 100
Wenn du für eine Investition einen Kredit aufnimmst, für den Zinsen fällig werden, solltest du für die Berechnung der Eigenkapitalrendite anstelle der Jahreskaltmiete den Jahresreinertrag ansetzen:
Jahresreinertrag = Jahreskaltmiete - Kreditzinsen
Die Eigenkapitalrendite sollte möglichst nicht unter 7 % liegen, hochrentable Investitionen bringen eine Eigenkapitalrendite von 10 % oder noch mehr.
Fazit: Die Rendite ist eine wichtige Kenngröße, mit der du objektiv beurteilen kannst, ob sich eine Investition lohnt. Insbesondere die Nettomietrendite eignet sich zudem gut für einen Vergleich mehrerer Immobilien.
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