Wenn du eine Immobilie oder ein Grundstück verkaufst, können auf den so erzielten Gewinn Steuern anfallen. Der Gesetzgeber unterscheidet hierbei zwischen privatem und gewerblichem Verkauf und bietet für private Immobilienverkäufer zahlreiche Steuervorteile, die du für einen möglichst steuerfreien Verkauf von Immobilien kennen und nutzen solltest.
Der Erlös aus einem privaten Immobilienverkauf kann mit einer sogenannten Spekulationssteuer belegt werden. Diese wird fällig, wenn eine Immobilie privat verkauft und die gesetzlich festgelegte Spekulationsfrist nicht eingehalten wird. Die Spekulationsfrist beträgt im Regelfall zehn Jahre, du musst die Immobilie also mindestens zehn Jahre lang besitzen, bevor du sie verkaufen kannst, ohne auf den Verkaufserlös Spekulationssteuer zahlen zu müssen.
Die Höhe der Spekulationssteuer entspricht deinem persönlichen Einkommensteuersatz, wobei die Steuer nur auf den Gewinn und nicht auf den gesamten Verkaufserlös erhoben wird. Konkret bedeutet das, dass du neben den Anschaffungskosten (ohne Abschreibungen) auch Veräußerungskosten, z. B. für Malerarbeiten oder einen Makler, vom Verkaufserlös abziehen kannst und Spekulationssteuer nur auf den erzielten steuerbaren Gewinn anfällt.
Beim gewerblichen Verkauf muss der erzielte Gewinn versteuert werden. Das Finanzamt kassiert dafür Gewerbesteuer und ggf. auch Spekulationssteuer. Beim gewerblichen Immobilienhandel werden zudem – auf den gesamten Kaufpreis bezogen – zusätzlich 19 % Umsatzsteuer fällig, die der Käufer entrichten muss. Dazu kommt die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland aktuell zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt und ebenfalls vom Käufer aufzubringen ist. Warum das wichtig ist, erklären wir dir später noch.
Unser Team steht dir mit Dienstleistungen rund um die Immobilienberatung zur Seite. Ein Beratungsansatz aus Fachwissen und einer umfassenden Immobilienexpertise zeichnet uns aus. Profitiere jetzt als Kunde im hohen Maße von der Vernetzung und den Kontakten in der Branche. Unsere Auftraggeber sind Eigentümer und Träger wertbeständiger Immobilien. Täglich erstellen wir maßgeschneiderte Anlagestrategien.
Wenn du eine Immobilie verkaufen und dafür möglichst wenig oder gar keine Steuern zahlen willst, musst du einfach Geduld haben und die gesetzliche Spekulationsfrist einhalten. Sobald die Immobilie zehn Jahre lang dein Eigentum ist, kannst du sie nach Ablauf dieser Frist jederzeit und zu jedem Preis verkaufen, ohne dass der Fiskus für diesen Verkaufserlös Steuern erhebt.
Noch schneller geht es, wenn du die Immobilie nicht nur besitzt, sondern selber nutzt. Dann reicht es bereits aus, wenn du die Immobilie drei Jahre in Folge selbst nutzt. Danach ist die Spekulationsfrist abgelaufen, und du kannst dein Immobilieneigentum steuerfrei verkaufen.
Hast du deine Immobilie vermietet, wirkt sich das nicht auf die genannten Fristen aus. Auch eine Mietwohnung musst du zehn Jahre lang halten, bevor du sie steuerfrei veräußern kannst. Verkürzen lässt sich dieser Zeitraum, wenn du Eigenbedarf anmeldest und die Immobilie dann drei Jahre lang selber nutzt. Anschließend ist eine steuerfreie Veräußerung möglich. Ein unbebautes Grundstück musst du dagegen für einen steuerfreien Verkauf immer mindestens 10 Jahre lang halten, denn ohne Bebauung entfällt die Möglichkeit der fristverkürzenden Eigennutzung.
Wenn du eine Immobilie erbst, geht die Spekulationsfrist vom Erblasser auf dich als Erben über. Das bedeutet: Befand sich die Immobilie seit mehr als zehn Jahren im Besitz des Erblassers, kannst du sie ohne Spekulationssteuer verkaufen. Wurde sie seit der Anschaffung (oder im Jahr der Vererbung und den beiden Jahren davor) vom Eigentümer selber genutzt, kannst du die Immobilie ebenfalls verkaufen, ohne dass Spekulationssteuer anfällt.
Wenn du deine Immobilie an ein enges Familienmitglied (Kind oder Ehepartner) verkaufst, spart der Käufer die ansonsten immer fällig werdende Grunderwerbssteuer von ca. 3,5 % bis 6,5 %, je nach Bundesland.
Wenn du innerhalb von fünf Jahren drei Immobilien oder mehr verkaufst, gilt das als gewerblicher Immobilienhandel. Das kann erhebliche finanzielle Konsequenzen mit sich bringen, denn der steuerpflichtige Verkauf einer dritten Immobilie innerhalb der Fünfjahresfrist kann zu einer rückwirkenden Steuerpflicht für die ersten beiden Verkäufe führen. Gewerbliche Verkäufer müssen Gewerbesteuer und Umsatzsteuer zahlen – beide Steuerarten sind für private Verkäufer nicht von Relevanz.
Die 3-Objekt-Grenze ist im Einkommensteuergesetz geregelt und greift nur bei Immobilien, die nicht selber genutzt werden. Und ebenso gilt sie nicht für geerbte Immobilien, von denen du beliebig viele auch innerhalb von kurzer Zeit veräußern kannst, ohne dass dies als gewerblicher Immobilienhandel gemäß § 15 EStG gilt.
Damit du beim Verkauf deiner Immobilie möglichst wenig Steuern zahlen musst, beraten wir dich gerne persönlich und transparent. Wir erläutern dir deine konkreten Möglichkeiten und zeigen dir Mittel und Wege, um deine persönliche Steuerlast zu reduzieren, wenn du die Immobilie verkaufen willst. Wir unterstützen dich im gesamten Verkaufsprozess und helfen dir dabei, den besten Käufer zu finden und den optimalen Kaufpreis zu vereinbaren.
Unser Team steht dir mit Dienstleistungen rund um die Immobilienberatung zur Seite. Ein Beratungsansatz aus Fachwissen und einer umfassenden Immobilienexpertise zeichnet uns aus. Profitiere jetzt als Kunde im hohen Maße von der Vernetzung und den Kontakten in der Branche. Unsere Auftraggeber sind Eigentümer und Träger wertbeständiger Immobilien. Täglich erstellen wir maßgeschneiderte Anlagestrategien.