Ob sich eine Investition in eine Immobilie lohnt oder nicht, kannst du anhand von einigen wichtigen Kennzahlen selber herausfinden. Wir stellen dir hier die wichtigsten Formeln und Kennzahlen für dein Immobilieninvestment vor und erläutern ihre Bedeutung und Aussagekraft.
Die Formeln zur Berechnung der Kennzahlen sind jeweils auf einen Betrachtungszeitraum von einem Jahr ausgelegt. Grundsätzlich kannst du die Kennzahlen aber auch z. B. auf einer monatlichen Basis ermitteln und auswerten, indem du statt den Jahreswerten Monatswerte einsetzt.
Die Amortisationszeit gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis du mit den zu erwartenden Mieteinnahmen die gesamten Anschaffungskosten erlöst hast.
Amortisationszeit (in Jahren) = Anschaffungskosten / Jahreskaltmiete
Eine längere Amortisationszeit ist mit einem steigenden Risiko auf unvorhergesehene Ereignisse verbunden, die sich auf deine Mieteinnahmen auswirken können.
Die Bruttomietrendite ist in ihrer Aussagekraft sehr eingeschränkt, da sie außer dem Kaufpreis keine weiteren Kosten der Immobilie berücksichtigt. Du berechnest die Bruttomietrendite mit dieser Formel:
Bruttomietrendite (in %) = Jahreskaltmiete / Kaufpreis * 100
Angaben zur Bruttomietrendite sind oftmals in Immobilienanzeigen zu finden, und für einen ersten Vergleich verschiedener Immobilien kannst du diese Kennzahl durchaus nutzen. Die Bruttomietrendite sollte mindestens 5 % betragen, denn dann finanziert sich die Immobilie selbständig. Je höher die Bruttomietrendite, desto rentabler ist die Investition.
Die Nettomietrendite berücksichtigt alle Kosten, die für Erwerb und Vermietung einer Immobilie anfallen. Diese werden wieder mit der Jahreskaltmiete in Relation gesetzt, so dass die Nettomietrendite mit folgender Formel berechnet wird:
Nettomietrendite (in %) = (Jahreskaltmiete – Kosten der Vermietung) / Anschaffungskosten * 100
Die Anschaffungskosten enthalten nicht nur den Kaufpreis, sondern auch alle weiteren Kosten wie Notar, Grundbucheintrag, Steuern und Abgaben etc. Eine gute Nettomietrendite sollte mindestens bei 3,5 % liegen, wobei auch hierbei gilt: je höher die Nettomietrendite, desto rentabler ist die Investition.
Die Eigenkapitalrendite ist eine der wichtigsten Kennzahlen, denn sie stellt das Verhältnis des erwirtschafteten Gewinns zum eingesetzten Eigenkapital dar. Die Eigenkapitalrendite wird mit folgender Formel berechnet:
Eigenkapitalrendite (in %) = Jahreskaltmiete / Eigenkapital * 100
Wenn du eine Immobilieninvestition ganz oder teilweise mit einem Kredit finanzierst, solltest du die dafür anfallenden Zinsen einrechnen, indem du statt mit der Jahreskaltmiete mit dem Jahresreinertrag rechnest:
Jahresreinertrag = Jahreskaltmiete – Kreditzinsen
Die Objektrendite, auch als Gesamtkapitalrendite oder Return on Investment (ROI) bezeichnet, ist ebenfalls gut geeignet, um mehrere mögliche Investments objektiv zu vergleichen und zu bewerten. Die Formel für die Berechnung der Objektrendite lautet wie folgt:
Objektrendite (in %) = (Bruttomiete – nicht umlegbare Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand – Unterhaltskosten – Steuern) / Anschaffungskosten * 100
Die Objektrendite bietet noch einen zweiten Vorteil: Du kannst diese Kennzahl auch dazu nutzen, abzuklären, ob sich die Aufnahme von Fremdkapital – also z. B. einem Immobilienkredit – für deine Investition lohnt und so die optimale Finanzierung für deine Immobilie ermitteln.
Wenn die Objektrendite höher liegt als die Zinskosten für die Fremdfinanzierung nach Steuern, kannst du dir den sogenannten „Leverage“-Effekt zunutze machen und mit Fremdkapital deine Eigenkapitalrendite erhöhen.
Der Immobilien Cashflow stellt die jährlichen Mieteinnahmen den jährlichen Ausgaben für die Immobilie gegenüber. Berechnen kannst du den Cashflow deiner Immobilie wie folgt:
Cashflow (in Euro) = Jahreskaltmiete - Bruttomiete - nicht umlegbare Verwaltungskosten - Erhaltungsaufwand - Unterhaltskosten- Steuern
Wenn die Einnahmen die Ausgaben übersteigen, handelt es sich um einen positiven Cashflow, wenn für die Immobilie mehr Ausgaben als Einnahmen zu verzeichnen sind, ist der Cashflow negativ.
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Neben finanzwirtschaftlichen gibt es auch weitere Kennzahlen, die für Immobilieninvestitionen von Bedeutung sind. Wir stellen dir zwei weitere vor, die sich mit deinen Mietern beschäftigen:
Die Vermietungsquote gibt an, wie gut deine Immobilie ausgelastet ist. Die Vermietungsquote kannst du mit dieser Formel berechnen:
Vermietungsquote (in %) = Anzahl vermieteter Wohneinheiten / Gesamtanzahl Wohneinheiten * 100
Es liegt auf der Hand, dass eine Vermietungsquote von 100 % optimal ist, da dann sämtliche Wohneinheiten vermietet sind.
Die Fluktuationsquote macht Veränderungen/Kündigungen in der Gesamtheit deiner Mieter deutlich. Die Formel, um die Fluktuationsquote zu berechnen, lautet wie folgt:
Fluktuationsquote (in %) = Anzahl ausgezogener Mieter / Gesamtanzahl Mieter * 100
Generell sollte die Fluktuationsquote möglichst gering sein, um kontinuierlich und regelmäßig stabile Mieteinnahmen zu generieren. Eine steigende Quote kann ein Hinweis auf Probleme sein, etwa Schäden an der Immobilie.
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