Wenn du eine Immobilie kaufen o. verkaufen willst, stehen dir hierfür verschiedene rechtliche Möglichkeiten offen. Du kannst die Immobilie als Privatperson kaufen, nutzen und verkaufen – was der Gesetzgeber aktiv unterstützt. Alternativ kannst du über eine GmbH deine Immobilien kaufen und verkaufen. Das ist teilweise komplizierter, bietet dafür aber u. a. finanzielle Vorteile. Die dritte Variante ist die Gründung einer GbR, wenn du gemeinsam mit anderen eine Immobilie erwerben willst.
Wenn dein Eigenkapital ausreicht oder die Finanzierung durch eine Bank gesichert ist, kannst du als Privatperson eine Immobilie kaufen. Du musst in diesem Fall u. a. Grunderwerbssteuer zahlen, die je nach Bundesland zwischen ca. 3,5 % und 6,5 % beträgt und auf den Kaufpreis der Immobilie aufgeschlagen wird.
Wenn du die Immobilie vermietest, musst du die erzielten Mieteinnahmen als „Erlöse aus Vermietung und Verpachtung“ bei deiner jährlichen Einkommensteuererklärung versteuern. Je nach individuellem Steuersatz sind das bis zu 45 %, die du an den Fiskus abführen musst. Dafür kannst du alle Kosten, die mit der Immobilie verbunden sind – Anschaffung, Wartung, Unterhalt, Versicherungen etc. – steuermindernd geltend machen, ebenfalls im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung.
Wenn du die Immobilie später verkaufen willst, lohnt es sich, die gesetzlichen Haltefristen zu beachten. 10 Jahre nach dem Erwerb kannst du deine Immobilie steuerfrei verkaufen. Wenn du selber darin gewohnt oder sie anderweitig selber genutzt hast, verringert sich die Haltdauer noch weiter. Verkaufst du deine privat gekaufte Immobilie vor Ablauf dieser Haltefrist, wird auf den Verkaufserlös eine Spekulationssteuer erhoben, die deinem persönlichen Einkommensteuersatz entspricht.
Unser Team steht dir mit Dienstleistungen rund um die Immobilienberatung zur Seite. Ein Beratungsansatz aus Fachwissen und einer umfassenden Immobilienexpertise zeichnet uns aus. Profitiere jetzt als Kunde im hohen Maße von der Vernetzung und den Kontakten in der Branche. Unsere Auftraggeber sind Eigentümer und Träger wertbeständiger Immobilien. Täglich erstellen wir maßgeschneiderte Anlagestrategien.
Wenn eine GmbH eine Immobilie erwirbt, besitzt oder verkauft, handelt es sich um gewerbliche Vorgänge, die juristisch anders bewertet werden, was durchaus attraktiv ist. Allerdings sind die rechtlichen Rahmenbedingungen für eine GmbH komplexer; zudem muss neben dem Kaufpreis der Immobilie auch die Gesellschaftseinlage von 25.000 Euro aufgebracht werden – wenn auch nur einmalig bei oder direkt nach der Gründung der GmbH.
Beim Kauf ist eine GmbH im Vergleich zu einer Privatperson unter bestimmten Voraussetzungen im Vorteil. Denn eine GmbH kann im Rahmen eines sogenannten „Share Deals“ Anteile an einem anderen Unternehmen erwerben, das Immobilien besitzt. Damit kann im günstigsten Fall die Grunderwerbssteuer komplett eingespart werden, die Anschaffungskosten sind also deutlich geringer als für eine Privatperson.
Bei der Ertragsbesteuerung wird für eine GmbH eine Körperschaftssteuer von 15 % fällig, ergänzt ggf. um den Solidaritätszuschlag von 5,5 %, also insgesamt 15,825 %. Dazu kommt die Gewerbesteuer, die im Durchschnitt ebenfalls bei 15 % liegt, so dass sich eine Gesamtsteuerlast auf Mieteinnahmen von rund 31 % ergibt. Handelt es sich allerdings bei der GmbH um eine reine Vermögensverwaltung, besteht die Möglichkeit, sich auf Antrag von der Gewerbesteuerpflicht befreien zu lassen. So entfallen auf jeden Euro Mieteinnahmen maximal 15,825 % Steuern.
Beim Verkauf einer Immobilie werden – unabhängig von der Haltedauer – etwa 15 bis 30 % Steuern auf den Gewinn fällig, jeweils 15 % Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer.
Die Gründung einer GbR ist relativ einfach und bietet einen flexiblen und geordneten Rechtsrahmen für die Investition bei einem eher geringen Verwaltungsaufwand. Typischerweise gründen etwa Eheleute oder Familien eine GbR und legen im Gesellschaftervertrag gemeinsam die Details wie Einlagen, Beteiligungen, Nutzungsrechte etc. fest.
Anders als beim sogenannten „Erwerb in Bruchteilen“, bei dem sich zwei oder mehr Käufer einfach das Eigentum an einer Immobilie und die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen teilen, ist eine GbR rechtlich komplizierter und verursacht zusätzliche Kosten für die Erstellung eines Gesellschaftervertrages. Dafür bietet die Gesellschaft Vorteile, etwa bei Übertragungen von Anteilen unter den Gesellschaftern, für die bis zu einem Erwerb von 90 % der Anteile an der Immobilie keine Grunderwerbssteuer anfällt. Auch sind bei Übertragungen unter den Gesellschaftern keine Änderungen im Grundbuch erforderlich, und wenn ein Gesellschafter austritt bzw. ein neuer Gesellschafter aufgenommen werden soll, sind die Kosten für die Grundbuchänderung oftmals niedriger als bei einer Bruchteilsgemeinschaft.
Ob es sich für dich eher rechnet, eine Immobilie als Privatperson zu erwerben, oder ob du besser auf ein GmbH- oder GbR-Modell setzen solltest, erläutern wir dir gerne persönlich. Wir unterstützen dich von der ersten Idee bis zum Erwerb und darüber hinaus – egal, welche Rechtsform du wählst.
Unser Team steht dir mit Dienstleistungen rund um die Immobilienberatung zur Seite. Ein Beratungsansatz aus Fachwissen und einer umfassenden Immobilienexpertise zeichnet uns aus. Profitiere jetzt als Kunde im hohen Maße von der Vernetzung und den Kontakten in der Branche. Unsere Auftraggeber sind Eigentümer und Träger wertbeständiger Immobilien. Täglich erstellen wir maßgeschneiderte Anlagestrategien.