Beim Erwerb einer Immobilie zur Vermietung kannst du die Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich abschreiben, was deine Steuerlast verringert und die Rendite erhöht. Diese Abschreibung, auch als AfA bekannt, ist eine wichtige steuerliche Maßnahme für Vermieter. Im Folgenden haben wir die Details zu AfA, einschließlich Voraussetzungen, Höhe und Dauer der Abschreibung, für dich zusammengestellt.
Die „Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung“ ist im deutschen Einkommensteuergesetz, genauer in § 7 EstG, gesetzlich geregelt. Der Paragraf legt u. a. fest, dass die Anschaffungs- und Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes (z. B. einer Immobilie) auf dessen Nutzungsdauer verteilt werden müssen. Diese sogenannte Abschreibung ermöglicht es dir, den Wertverlust deiner Immobilie (durch Abnutzung und technischen Fortschritt) über die Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen.
Eine Absetzung bzw. Abschreibung setzt allerdings voraus, dass das Wirtschaftsgut sich abnutzt. Das ist bei Gebäuden, Inventar, Maschinen etc. immer der Fall, nicht jedoch bei Grundstücken. Daher kannst du das Grundstück, auf dem deine Immobilie steht, nicht abschreiben bzw. absetzen.
Das Einkommensteuergesetz erlaubt Abschreibungen nur bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien. Wenn du also selber in deiner Immobilie wohnst und nicht planst, durch Vermietung oder Verpachtung Erlöse zu erzielen, kannst du die Anschaffungs- bzw. Herstellkosten nicht steuerlich geltend machen.
Bei einer Vermietung muss eine Miete vereinbart werden, die mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Vereinbarst du – etwa für einen guten Freund oder ein Familienmitglied – eine geringere Miete, wird die mögliche Abschreibung anteilig hierzu gekürzt.
Die Anschaffungskosten einer Immobilie kannst du anteilig über einen gewissen Zeitraum abschreiben. Damit verringerst du dein zu versteuerndes Einkommen und damit auch die zu zahlenden Steuern. Das deutsche Steuerrecht sieht hierfür zwei Abschreibungsmethoden vor:
Ob linear oder degressiv: Mit beiden Methoden werden im Laufe der AfA-Dauer 100 % der Anschaffungskosten abgeschrieben.
Wieviel Prozent der Anschaffungskosten du pro Jahr abschreiben kannst, wird in den AfA-Tabellen des Bundesministeriums der Finanzen allgemeingültig festgelegt.
Bei der linearen Abschreibung kannst du für einen Zeitraum von 50 Jahren (Nutzungsdauer) pro Jahr jeweils 2 % der Anschaffungskosten abschreiben. Ist die Immobilie vor 1924 gebaut worden, gilt eine kürzere Nutzungsdauer von 40 Jahren, in denen du 2,5 % pro Jahr abschreibst. Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt wurden, können mit 3 % über 33 Jahre abgeschrieben werden.
Eine degressive Abschreibung ist nur bei Immobilien möglich, die vor 2006 errichtet wurden. In den ersten 10 Jahren schreibst du jährlich jeweils 4 % der Anschaffungskosten ab, danach 8 Jahre lang jeweils 2,5 % und in den restlichen 32 Jahren jeweils 1,25 %.
Der Gesetzgeber gewährt beim Erwerb und Erhalt von denkmalgeschützten Immobilien attraktive Steuervorteile. Denn du kannst zusätzlich zu den Anschaffungskosten auch die Modernisierungs- und Instandhaltungskosten über die Denkmalschutz-Afa abschreiben: In den ersten 8 Jahren schreibst du jährlich 9 % davon ab, in den nächsten 4 Jahren jeweils 7 %.
Wenn du die Immobilie selbst bewohnst und nicht vermietest, kannst du zwar die Anschaffungskosten nicht steuerlich geltend machen, wohl aber die Modernisierungs- und Instandhaltungskosten. Allerdings nur zu 90 %, denn du kannst 10 Jahre lang jeweils 9 % der Kosten abschreiben und damit deine Steuerlast verringern.
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Die Anschaffungskosten einer Immobilie sind höher als der reine Kaufpreis. Denn zusätzlich zum Kaufpreis kannst du auch die mit dem Erwerb verbundenen Nebenkosten absetzen z. B.:
Nebenkosten für den Erwerb des Grundstücks, wie auch die Grundstückskosten selbst, können nicht abgeschrieben werden.
Hast du noch Fragen zur Immobilien-AfA? Wir von Immopartner haben Antworten und stehen dir gern zur Verfügung – von der Auswahl über die Finanzierung bis zur Betreuung. Einfach Rückruf anfragen, wir melden uns dann schnellstmöglich bei dir zurück!
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